Quand on devient propriétaire d’un bien immobilier en France, qui plus est quand on est non-résident fiscal en France, on se pose tôt au tard la question de la fiscalité de ce bien et de la succession. Ainsi en découle la question du choix de la structure appropriée afin de gérer en famille la location d’un bien et plusieurs options se présentent selon l’angle successoral / fiscal que l’on souhaite privilégier.
Le choix pour une option plutôt qu’une autre se fera notamment en fonction de l’objectif poursuivi.
Quels sont les objets et conditions propres aux structures envisageables ?
La Location meublée non professionnelle (LMNP) quant à elle, permet de percevoir des revenus complémentaires tirés de biens immobiliers en ayant un statut non-professionnel.
Le logement concerné par la location doit impérativement être meublé et les revenus générés ne peuvent d’une ni excéder 23 000 euros par an, ni représenter plus de 50% des revenus globaux (sauf si non résident) pour conserver le statut de LMNP.
La SARL familiale permet de réaliser des bénéfices tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée. Cette structure est particulièrement conseillée si le risque financier est élevé dans la mesure où la responsabilité des associés est limitée à la hauteur de leur apport (en effet, la SARL familiale est avant tout une SARL).
En plus de répondre aux conditions de constitution d’une SARL classique, elle doit être composée d’associés ayant un lien de parenté direct ou collatéral jusqu’au deuxième degré ou par le mariage.
Enfin, la SCI familiale est préconisée dans un objectif de conservation et transmission du patrimoine de génération en génération.
La société doit nécessairement avoir pour objet social une activité immobilière (comme pour les SCI classiques) et doit être composée de membres de la même famille jusqu’au quatrième degré.
Voyons point par point, les conditions, avantages, et inconvénients de ces différentes structures qui à première vue sont semblables mais qui en réalité comportent bien des différences.
Quels sont les principaux avantages de ces structures ?
– DU POINT DE VUE FISCAL
Choix du mode d’imposition
Dans une SARL familiale, le choix est donné entre l’imposition à l’Impôt sur les sociétés (IS) et l’imposition à l’Impôt sur le revenu (IR), sachant qu’une SARL classique peut certes opter pour l’IR mais cette option est limitée à 5 ans tandis qu’elle est illimitée pour les SARL familiales.
Précisons que dans le cas où les associés choisissent l’IR, chaque associé peut imputer, proportionnellement au pourcentage de parts sociales qu’il détient dans la SARL familiale, le déficit subi par la société dans son imposition personnelle.
De surcroit, l’option pour l’IR permet d’éviter la double imposition en cas de bénéfice.
En effet, seuls les associés sont imposés au titre de l’IR alors que dans les SARL classiques, les bénéfices sont imposés une première fois au titre de l’IS et une seconde fois au titre de l’IR si les bénéfices sont distribués. Toutefois, il est à noter que l’imposition à l’IR ne se révèle pas toujours bénéfique, d’où l’intérêt de la comparer avec les taux de l’impôt sur les sociétés.
Le choix entre IR et IS est également possible en SCI familiale. Dans le cas de l’option pour l’IR, les associés devront choisir entre le régime réel et le régime micro foncier, ce sont les associés qui seront imposés. Le choix pour l’IR a l’avantage de ne pas nécessiter de tenir une comptabilité.
En cas de choix pour l’IS, c’est la société elle-même qui sera imposée et non pas les associés.
Enfin, la LMNP attribuant un statut non professionnel, il sera question de choisir non pas encore IR et IS mais entre régime réel et régime micro BIC dans la mesure où les revenus tirés de la LMNP sont placés dans la catégorie des BIC
Abattement et exonération
Dans les SARL familiales, la cession des parts sociales (qui génère une plus value) est exonérée d’impôt alors que dans une SARL classique, les associés sont imposables à l’IR sur cette plus-value.
Par ailleurs, en vertu du pacte Dutreil, il est possible de bénéficier d’un abattement de 75% sur la valeur des titres en cas de transmission de l’entreprise sous réserve de remplir certaines conditions.
Dans les SCI familiale, la donation parent-enfant pourra faire l’objet d’un abattement fiscal tout comme les démembrements éventuels de propriété (nue-propriété/usufruit).
Précisions que les donations successives de parts sociales permettent d’éviter les droits de donation et les droits de succession. Les associés qui de leur vivant cèdent à titre gratuit leur patrimoine immobilier à leurs héritiers bénéficient du dispositif des abattements successifs donc au moment de la succession les enfants sont déjà les propriétaires du bien immobilier et n’ont pas à payer de droits de succession.
En LMNP, si le régime réel est choisi, les charges et frais liés à l’activité de location et les amortissements du bien pourront être déduites et le déficit pourra être reporté.
Si le régime micro-BIC est choisi, un abattement de 50% pourra être réalisé sur les revenus locatifs.
De plus, en cas d’investissement dans une résidence de services neuve ou rénovée, la LMNP est cumulable avec le mécanisme de défiscalisation Censi- Bouvard qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix de revient de l’investissement et de récupérer la TVA sous conditions .
DU POINT DE VUE DES SUCCESSIONS
Plusieurs hypothèses sont à prévoir dans le cadre d’une SARL familiale :
– l’héritier répond aux conditions de parenté : maintien du statut de SARL familiale
– l’héritier n’est ni l’enfant ni le conjoint de l’associé défunt et il ne répond pas à la condition de parenté : maintien du statut de SARL familiale subordonné à la transmission de ses parts par l’héritier à une personne répondant aux conditions de parenté dans un délai de 6 mois.
(RM Tailhades n°3693 du 23 juin 1982 – BOI-IS-CHAMP-20-20-40, § 20).
(Rép. TAILHADES 16 février 1984 p.226 n° 13754).
– l’héritier est un enfant ou le conjoint de l’associé défunt mais ne répond pas à la condition de parenté envers les associés restant : maintien du statut de SARL familiale et l’héritier peut conserver ses parts peu importe les liens de parenté que possèdent les nouveaux associés avec les autres.
En cas de décès dans une SCI familiale et dans le cas où les statuts ne prévoient rien, plusieurs hypothèses sont envisageables :
– Continuation avec les héritiers
– Continuation de la SCI avec les associés survivants
– Dissolution de la SCI
En LMNP, en cas de décès de l’investisseur, le bien sera transmis aux héritiers qui devront poursuivre la LMNP jusqu’à la fin du bail.
Si ces trois types de structures comportent bien des avantages, elles comportent également quelques inconvénients notamment au niveau administratif, juridique, et fiscal.
Quels sont les majeurs inconvénients de ces structures ?
En effet, dans une SARL familiale, les statuts sont obligatoires puisqu’il s’agit, rappelons-le, d’une SARL, cette structure répond donc à une certaine rigueur administrative.
De plus, un important élément est à relever quant à la difficulté de trouver un cessionnaire dans le cadre d’une SARL familiale.
En effet, la condition du lien de parenté oblige le cédant à trouver un cessionnaire au sein de sa famille pour que la société garde la qualification de SARL des familles et les avantages qui en émanent. En cas d’échec, la société familiale devient une SARL classique puisque tous les associés ne sont pas membres de la même famille donc la SARL perdra les avantages fiscaux liés à son ancien statut de SARL de familiale.
Du point de vue fiscal, en cas d’imposition à l’IR ; la rémunération du gérant est non déductible.
De plus, si la SARL familiale est bénéficiaire, les bénéfices viennent s’ajouter aux revenus du foyer fiscal de l’associé et peuvent changer le taux marginal d’imposition.
Les principaux inconvénients de la SCI familiale sont la lourdeur administrative ainsi que la responsabilité indéfinie des dettes de la société peu importe l’apport de chaque associé.
Du point de vue fiscal, les associés sont imposés sur les dividendes et la société sur l’IS.
De plus, même si cela est tout à fait cohérent au vu de l’objet même d’une SCI, précisons qu’il est interdit d’exercer une activité commerciale dans une SCI, ce qui implique donc l’impossibilité de mettre le bien en location.
Enfin, en ce qui concerne la LMNP, du point de vue fiscal, les réductions se font au niveau de la base imposable et non des impôts.
Par ailleurs, l’amortissement du logement se fait sur 30 ans et les biens meubles sur 7 ans. Au-delà de ces durées, il n’est pas possible de continuer l’amortissement donc cela entraine un hausse de l’imposition.
Par ailleurs, le décès rend l’imposition immédiatement exigible même si l’activité est reprise et continuée par un héritier.
Vous l’aurez compris, en fonction de votre situation et de l’objectif poursuivi, les éléments développés cci dessus devront être pris en considération afin de choisir la structure la plus adéquate à votre projet.
En Bref
| SARL familiale | SCI familiale | LMNP | ||
JURIDIQUE | + | Responsabilité limitée à la hauteur de l’apport | Conservation du patrimoine familial | Statut non professionnel |
| – | Rigueur administrative | Activité nécessairement immobilière et non commerciale / responsabilité indéfinie des dettes | Limite de 23000€/an de revenus générés | |
FISCALITE | + | Choix entre l’IR et l’IS | IR mais choix entre régime réel et régime micro BIC | |
| Exonération de cession de parts sociales / Abattement dans certains cas | Abattement fiscal applicable à certaines donations | Déductions, abattements et report du déficit | ||
| – | Si IR, pas de déduction de la rémunération du gérant Si IS, les bénéfices peuvent changer le taux marginal d’imposition | Si IS, les associés seront tout de même soumis également à l’IR en cas de distribution de dividendes | Si décès, imposition immédiate exigible même en cas de continuation de l’activité | |
SUCCESSION | + | Abattements possibles en cas de donation et/ou transmission de la société | Pas de lien de parenté nécessaire entre l’investisseur et l’héritier | |
| – | Difficulté à trouver un cessionnaire répondant aux conditions de parenté | Si décès de l’investisseur, obligation pour l’héritier de poursuivre la LMNP jusqu’à la fin du bail | ||
Concrètement, quelle structure choisir en fonction de mon objectif ?
Il n’y a pas de bon ou mauvais choix de structure, tout dépend des objectifs poursuivis lors de la création de la structure mais aussi des objectifs à moyen et long terme.
Vous souhaitez mettre votre bien meublé en location pour percevoir des revenus complémentaires sans trop vous soucier de la paperasse administrative et vous savez que ces revenus n’excéderont pas 23 000 €/an tout en vous assurant une défiscalisation des loyers pendant plusieurs années Þ Nous vous conseillons d’opter pour le statut LMNP.
Faire du profit n’est pas votre objectif premier, vous souhaitez surtout gérer, protéger, et conserver au mieux le patrimoine familial immobilier => Nous vous conseillons d’opter pour la SCI familiale.
Vous souhaitez réaliser des bénéfices tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée et vous préférez que cette activité soit bien cadrée et structurée (notamment par des statuts) Þ Nous vous conseillons la SARL familiale.
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